PRODURRE NUOVA CITTÀ E PRODURRE NUOVO VALORE PER LA CITTÀ

PRODURRE NUOVA CITTÀ E PRODURRE NUOVO VALORE PER LA CITTÀ

In città è iniziata una discussione sul rapporto tra le trasformazioni urbane che si stanno realizzando, il valore economico che queste producono e quanto di questa risorsa prodotta possa/debba essere utilizzato per adeguare e migliorare le dotazioni della città pubblica e dei suoi servizi.
Il ruolo per assolvere a questo compito è stato sempre affidato agli “oneri di urbanizzazione” e alla “cessione di aree per servizi” al fine di utilizzarli per realizzare infrastrutture, migliorare la città o per insediare servizi pubblici. Ogni Comune decide all’interno dei propri poteri e competenze, la quantità di oneri spettanti e la dimensione delle aree per servizi da prevedere.
L’annosa questione del rapporto tra rendite fondiarie e urbane e prelievo delle risorse per la città pubblica si ripropone ciclicamente, soprattutto nei periodi di crisi delle finanze pubbliche e in rapporto al costante aumento della domanda di qualità della città. Tema controverso anche perché, in passato, molti Comuni utilizzavano gli oneri di urbanizzazione per la spesa corrente.
Un primo oggetto della discussione odierna è l’OdG proposto in Consiglio Comunale ad integrazione al PGT, riguardante la redistribuzione di quota degli oneri di urbanizzazione che si producono nei luoghi della città che hanno maggiore intensità della trasformazione urbana, verso i quartieri con minore produzione di ricchezza. È necessario indagare come questo principio si dispiega normativamente, quanto viene redistribuito e chi decide dove e come utilizzare le risorse messe a disposizione.
Altro tema riguarda la normativa contenuta nel Decreto Legge n. 133 del 2014, quello definito “Sblocca Italia”, dove all’art. 17 viene introdotto “un contributo straordinario” per le trasformazioni edilizie, che va ad aggiungersi ai tradizionali oneri di urbanizzazione. Questo contributo straordinario viene valutato e commisurato al maggiore valore che si produce per un’area o un immobile che, variando la loro destinazione d’uso definita dall’ente pubblico attraverso lo strumento della pianificazione comunale, acquistano maggiore valore. La legge indica, abbastanza genericamente, che almeno il 50% di questo maggior valore deve essere prelevato dall’ente pubblico. L’applicazione della Legge nazionale viene lasciata ai Comuni che avranno vita difficile quando, per ogni trasformazione, gli uffici tecnici dovranno valutare le differenze di valore tra un prima e un dopo, con conflittualità e vertenze che si moltiplicheranno.
Questo impianto legislativo sembra mutuato dalle norme che regolano i grandi interventi di trasformazione come i Programmi Integrati di Intervento (PII) che, essendo strumenti programmatori in deroga agli strumenti urbanistici, prevedono un rapporto negoziale in cui la regia dell’ente pubblico -quando viene esercitata-, valuta le maggiori necessità per la città pubblica prodotta dall’iniziativa di trasformazione stessa.
Inoltre, Regione Lombardia prevede l’aumento degli oneri quando la trasformazione edilizia, ancorché prevista dallo strumento urbanistico, venga realizzata su aree di origine agricola.
Un tema dirimente, reso viepiù complesso dal proliferare di una miriade di leggi e norme che non aiutano a ad individuare quale politica si voglia perseguire sui temi delle rendite fondiarie e urbane.
Complicata anche l’applicazione del DL 133/2014 – di cui sopra – perché in una strumentazione urbanistica come quella milanese, che prevede l’indifferenza funzionale, appare arduo definire un valore differenziale tra una rendita indotta dalla destinazione d’uso prevista dal PGT e quella prodotta dalla trasformazione edilizia. Insomma, grande confusione sotto il cielo.

Gianni Dapri

L’articolo di Roberto Camagni che ha aperto un nuovo dibattito sulle rendite da trasformazione urbana potete trovarlo qui

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